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Das Forward-Darlehen ist eine besondere Form der Anschlussfinanzierung. Ein Anschlussdarlehen benötigen Sie, wenn nach dem Auslaufen der Zinsbindung noch eine Restschuld bei Ihrer Baufinanzierung offen ist.
Die Anschlussfinanzierung startet unmittelbar nach dem Ende des Erstkredits und führt die Tilgung Ihrer Kreditschuld fort. Dieses spezielle Darlehen entspricht vom Prinzip her einer klassischen Finanzierung. Die Besonderheit besteht darin, dass man damit seine Anschlussfinanzierung weit vor dem Auslaufen des Erstkredits vertraglich festschreiben kann.
Je nach Bank und Zinssituation geht dies bis zu 60 Monate im Voraus. Angenommen Ihre Baufinanzierung endet in 36 Monaten, dann können Sie mittels dieser Vorab-Darlehen den Folgekredit bereits heute unter Dach und Fach bringen. So sichern Sie sich rechtzeitig die aktuell günstigen Konditionen für Kredite, die erst in einem oder mehr Jahren fällig werden. Dafür zahlt man einen kleinen Forward-Aufschlag auf die heutige Kondition für jeden Monat, bis der eigentliche Kredit fällig wird.
Das geht so: Sie gehen zu Ihrer Bank und vereinbaren einen rechtlich verbindlichen Vertrag. Das Darlehen startet zum Beispiel in zwölf, 24 oder 36 Monaten. Die Bedingungen für Forward-Darlehen entsprechen denen herkömmlicher Hypothekendarlehen. Nur wird beim Forward Darlehen pro Monat ein Zinsaufschlag fällig. Dieser kann je nach Anbieter 0,01 bis 0,05 Prozent betragen. Die wesentlichen Eckpunkte, die Sie bereits bei Vertragsabschluss festzurren, sind: Darlehensumfang, Zinsbindung, Laufzeit, Nominal- und Effektivzins sowie Tilgungssatz. Weitere Nebenbedingungen können Sondertilgungsrechte oder Tilgungssatzänderungen während der Zinsbindung sein.
Das Vorratsdarlehen ist nicht zu jedem Zeitpunkt eine gute Wahl. Entscheidend ist die aktuelle Marktsituation. Liebäugeln Sie mit einem Forward-Darlehen, dann sollten Sie sich folgende Frage stellen: Wie hoch sind die aktuellen Zinsen und wo werden sie in der Zukunft stehen?
Jetzt zu reagieren empfiehlt sich, weil der aktuellen Zinssatz deutlich unter dem langjährigen Marktdurchschnitt liegen und die Zinserwartung nach oben zeigt. Schließen Sie jetzt den Kreditvertrag ab, sichern Sie sich die günstigen Kreditzinsen für die Zukunft, wenn die Konditionen voraussichtlich schlechter sind als heute. Dies ist zum Beispiel aktuell sinnvoll, da das Zinsniveau nach wie vor extrem niedrig ist. Fast alle Ökonomen und Finanzexperten rechnen für die kommenden Jahre mit leicht steigenden Zinsen. Wir stecken also momentan in einer echten Forward-Periode. Wichtig: Wählen Sie auf jeden Fall eine lange Zinsbindung!
Es empfiehlt sich nicht, wenn sich der Markt in einer Hochzinsphase befindet, der Zinssatz also deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegt. Dann würden Sie die schlechten Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung langfristig festschreiben. In diesem Fall ist es besser abzuwarten und auf sinkende Zinsen zu spekulieren. In den vergangenen zehn Jahren hat sich dieser Aufschlag kaum gelohnt, weil die Zinsen bis Ende 2016 kontinuierlich gefallen sind.
Der Forward-Aufschlag ist abhängig von der Marktlage und der Vorlaufzeit. Für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens vergeht, berechnen Banken einen Aufschlag von 0,01 bis 0,05 Prozent.
Daraus folgt: Je länger die Vorlaufzeit und je höher der Zinsaufschlag, desto teurer die Anschlussfinanzierung. Ein Vergleich erspart Ihnen jede Menge Geld.
Aufpassen: Beim Vergleich der Konditionen sollten Sie den gesamten Zinssatz im Auge haben, der sich aus dem normalen Zinssatz und dem Zuschlag für die Dauer der Forward-Periode zusammensetzt.
Positiv: Für das erste Quartal bis zum Kreditstart berechnen Geldhäuser in der Regel keine Forward-Zinsen. Einzelne Geldgeber verzichten sogar bis zu einem Jahr auf Zuschläge, aktuell zum Beispiel die PSD Bank Nürnberg, Allianz, Santanderund BKM Bausparkasse Mainz. Sechs Monate ohne Zinsaufschlag gewähren Sparda-Bank Hannover, Axa, Augsburger Aktienbank, PSD Bank Köln (sieben Monate), ING (bei Abschluss einer Anschlussfinanzierung bis zwölf Monate im Voraus entfällt bis auf Weiteres der Forward-Aufschlag), Vereinigte Volksbank Münster und die Generali Lebensversicherung.
Ist die Zeit bis zum Start der Anschlussfinanzierung nur kurz, fallen die Zusatzkosten daher kaum ins Gewicht. Liegt die Anschlussfinanzierung in weiter Ferne, ändert sich jedoch das Bild. Zwei Beispiele verdeutlichen, wie sich die Forward-Aufschläge auf die Kosten der Anschlussfinanzierung auswirken.
Übrigens: Bei den oben erwähnten Anbietern erhalten Sie eine telefonische oder persönliche Beratung.
Beträgt der jeweilige Zuschlag 0,02 Prozent auf die aktuellen Zinsen und startet das Anschlussdarlehen in 1,5 Jahren, würde der Aufpreis auf heutige Konditionen – abzüglich von drei Freimonaten – lediglich 0,3 Prozent (15 mal 0,02 Prozent) betragen. Ein Darlehen über 150.000 Euro würde sich dadurch um knapp 40 Euro monatlich verteuern.
Berechnet der Anbieter 0,04 Prozent mehr und startet der Kredit erst in vier Jahren, summiert sich der Aufzins auf 1,8 Prozent. Eine Finanzierung über 150.000 Euro würde dann rund 225 Euro monatlich mehr kosten! Hier gilt es abzuwägen, ob sich die Mehrkosten überhaupt lohnen. Im Zweifel kann Abwarten die bessere Strategie sein.
Positiv: Da Geldgeber aktuell nur vergleichsweise geringe Forward-Zuschläge erheben, rechnen sich die Vorratsdarlehen schon bei geringen Zinsanstiegen in der Zukunft. Vergleichen Sie immer den effektiven Jahreszins für die Sollzinsbindung, den Ihnen Geldgeber anbieten und der sich aus dem Basiszins und dem jeweiligen Zinsaufschlag zusammensetzt.
Ein wichtiges Kriterium bei der Wahl des Forward-Darlehens ist die maximale Aufschubzeit. Die meisten Anbieter gewähren bis zu drei Jahre Wartezeit, spätestens dann muss das Forward-Darlehen abgerufen werden. Manche Finanzierer gewähren sogar 48 oder 60 Monate. Die Vorlaufzeiten der einzelnen Anbieter entnehmen Sie unserer Tabelle, wenn Sie oben in der Eingabemaske den Darlehensbetrag einfügen und auf “Vergleichen” klicken.
Lange Vorlaufzeiten sind besonders für Immobilieneigner interessant, deren Erstfinanzierung erst in vier bis fünf Jahren ausläuft und die wegen der derzeit niedrigen Zinsen bereits jetzt aktiv werden wollen.
Berechnet eine Bank monatlich 0,02 Prozentpunkte Zinsaufschlag und beträgt die Vorlaufzeit 18 Monaten, würde der Aufpreis auf heutige Konditionen – abzüglich von drei Freimonaten – lediglich 0,3 Prozentpunkte betragen.
Berechnet eine Bank monatlich 0,04 Prozentpunkte Zinsaufschlag und startet das Darlehen erst in 48 Monaten, summiert sich der Aufzins – abzüglich der drei Freimonate – auf 1,8 Prozentpunkte. Unser neuer Forward Darlehen Vergleich umfasst übrigens den Basiszins und den Zuschlag, den effektiven Jahreszins. die Geldgeber und zeigt Ihren auch die monatliche Rate, die zu zahlen ist.
Wir erklären Ihnen nachfolgend die Unterschiede zwischen einem echten und einem unechten Forward-Darlehen.
Beim echten Forward-Darlehen startet die Zinsbindung nach Ablauf der vereinbarten Aufschubzeit, also beispielsweise nach 24, 36 oder 48 Monaten. Das heißt, bei zehnjähriger Zinsbindung profitieren Sie auch wirklich zehn Jahre lang von den günstigeren Zinsen.
Beim unechten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung bereits mit Vertragsabschluss. Lediglich die zinsfreie Bereitstellungszeit wird angerechnet. Folge: Beträgt die zinsfreie Zeit drei Monate, die Forward-Periode insgesamt jedoch 15 Monate, dann beträgt die Laufzeit nach Zuteilung des Forward-Darlehens nur noch neun Jahre.
Das bedeutet: Dem Kreditnehmer stehen die Zinsen, die er sich für die Zukunft gesichert hat, nur neun Jahre lang zur Verfügung.
Dennoch gibt es einen Vorteil: Der Zinsaufschlag fällt verglichen mit einem echten Forward-Darlehen geringer aus. Unechte Forward-Darlehen werden in der Regel nur mit einem Vorlauf von maximal zwölf Monaten angeboten.
Die Kündigungsregeln entsprechen denen einer klassischen Finanzierung. Das heißt: En Ausstieg vor Auslaufen der Zinsbindung ist nur mit Zustimmung der Bank möglich.
Das Folgedarlehen läuft länger als zehn Jahre, dann besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht seitens des Kreditnehmers. Hier gilt jedoch eine Besonderheit: Wenn das Forward-Darlehen beim bisherigen Kreditgeber abgeschlossen wird, dann beginnt die zehnjährige Kündigungsfrist bereits mit Unterzeichnung des neuen Kreditvertrags. In diesem Fall zählt die Forward-Zeit zur Kündigungsfrist hinzu.
Das bedeutet: Startet das Forward-Darlehen nach drei Jahren, ist es bereits nach sieben Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar.
Nehmen Sie das Forward Darlehen nicht ab oder kündigen Sie es vor Ende der Zinsbindung, hat das Kreditinstitut einen Rechtsanspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung wie bei jeder Finanzierung. Diese richtet sich nach der Restlaufzeit des Darlehens bis Zinsbindungsende und dem zum Kündigungszeitpunkt vorherrschenden Zinsniveau.
Es gilt die Regel: Je länger die Vorlaufzeit und je niedriger das aktuelle Zinsniveau, desto höher die Vorfälligkeitsentschädigung
Um Kostenrisiken auszuschließen, können Sie Forward Darlehen mit vorzeitiger Kündigungsmöglichkeit abschließen. Hier besteht die Option, nach einer gewissen Karenzzeit vorzeitig aus dem Vertrag auszusteigen. Ohne Aufpreis, das heißt ohne einen kleinen Zinsaufschlag, ist die vorzeitige Ausstiegsmöglichkeit aber nicht zu haben.
Auch bei einem Forward-Darlehen gibt es einige Punkte zu beachten.
Bei der Suche nach einem geeigneten Forward-Darlehen sollten Sie zuerst auf die maximale Vorlaufzeit achten. Mit einem Forward-Darlehen, das spätestens in 36 Monaten startet, können Sie nichts anfangen, wenn Ihre Zinsbindung erst in 60 Monaten endet. Vergleichen Sie aber den gesamten Zinssatz, also die aktuellen Zinsen, die sich aus dem Basis-Zins und dem Forward-Aufschlag zusammensetzen.
Als nächstes ist die Höhe des Forward-Zinses interessant. Hier gilt die Faustregel: Je geringer der Zins, desto günstiger für Sie. Zeitgleich sollten Sie aber die maximale Länge der zinsfreien Bereitstellungszeit beachten. Denn startet Ihr Forward-Kredit bereits in 15 oder 18 Monaten, kann ein Darlehen mit hohem Zinsaufschlag, das ein ganzes Jahr keine Forward-Zinsen berechnet, unterm Strich trotzdem preiswerter sein, als ein Darlehen mit niedrigem Zinsaufschlag, das aber bereits ab dem vierten Monat Zinsaufschläge berechnet.
Wichtig ist natürlich der Effektivzins der Baufinanzierung. Niedrige Forward-Aufschläge bringen wenig, wenn der Sollzins des Anschlusskredits an sich besonders teuer ist.
Achten Sie darauf, dass der Anschlusskredit ausreichend hohe Sondertilgungsrechte sowie die Möglichkeit der Tilgungssatzänderung während der Zinsbindung beinhaltet. Eine persönliche Beratung oder auf Telefon schadet nie.
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