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Der Traum vom eigenen Haus ist für viele Menschen ein großes Lebensziel. Doch bevor Sie sich in das Abenteuer Hauskauf stürzen, ist eine sorgfältige Budgetplanung unerlässlich. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie Ihr monatliches Budget für den Hauskauf berechnen, welche Faktoren dabei eine Rolle spielen und wie Sie die passende Immobilienfinanzierung finden. Auch unseren kostenlosen Budgetrechner haben wir für Sie verlinkt.
Um zu wissen, wie viel Haus Sie sich leisten können, müssen Sie Ihr monatliches Budget berechnen. Dabei hilft Ihnen eine einfache Faustformel: Nicht mehr als 30 bis 35 Prozent Ihres monatlichen Nettoeinkommens sollten für die Kreditrate aufgewendet werden.
Rechenformel:
Beispielrechnung:
Nehmen wir an, Sie können sich eine monatliche Rate in Höhe von 1.500 Euro leisten. Der jährliche Zinssatz für Ihren Kredit beträgt vier Prozent, der Tilgungssatz zwei Prozent.
Darlehensbetrag = (1.500 Euro x 12) / (0,04 + 0,02) = 18.000 / 0,06 = 300.000 Euro
Mit einer monatlichen Rate von 1.500 Euro könnten Sie sich bei einem jährlichen Zinssatz von vier Prozent und einer Tilgung von zwei Prozent also einen maximalen Darlehensbetrag in Höhe von 300.000 Euro leisten.
Eine präzisere Berechnung ermöglicht Ihnen unser kostenloser Budgetrechner, der alle relevanten Werte berücksichtigt.
Wer über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, sollte sich zunächst einmal mit den wichtigsten Begriffen vertraut machen, um sich auf das Gespräch bei der Bank vorzubereiten. Diese Begriffe sollten Sie kennen:
Eigenkapital spielt eine zentrale Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger wird in der Regel Ihr Darlehen. Experten empfehlen, mindestens 20 Prozent, besser 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitzubringen. In einem weiterführenden Ratgeber erklären wir, wie viel Eigenkapital Sie für Ihren speziellen Fall benötigen.
Die Höhe der Kaufnebenkosten sollte nicht unterschätzt werden. Diese Kosten umfassen:
Neben den Kaufnebenkosten gibt es weitere Kosten, die Sie berücksichtigen sollten:
Je nach Situation und eigenen Wünschen, könnte hier noch einmal ein nicht unerheblicher Betrag dazu kommen.
Wie viel muss man eigentlich verdienen, um ein Haus kaufen zu können? Um ein Haus erwerben zu können, sollte Ihr monatliches Nettoeinkommen hoch genug sein, um die Kreditrate zu stemmen, die 30 bis 35 Prozent des Einkommens nicht übersteigen sollte.
Rechenbeispiel für einen Immobilienkaufpreis von 400.000 Euro:
Angenommen, Sie haben nun 80.000 Euro als Eigenkapital zur Verfügung. Bleiben 360.000 Euro, die sie über einen Hauskredit finanzieren möchten.
Bei aktuellen Darlehenszinsen von 3,7 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent, müssten Sie monatlich eine Rate von 1.710 Euro tragen können. Mit unserer Faustformel bedeutet das, dass Sie ein monatliches Nettoeinkommen von 5.130 Euro erwirtschaften müssten.
Bleiben wir bei der Grundregel, dass Sie maximal ein Drittel Ihres Nettoeinkommens für den Hauskredit aufwenden. Bei der Berechnung lassen wir die Punkte Eigenkapital und Nebenkosten vorerst außer Acht.
Im ersten Beispiel rechnen wir mit Bauzinsen von vier Prozent und einer Tilgung von zwei Prozent.
Monatliches Nettoeinkommen | Maximale monatliche Rate | Maximale Darlehenssumme |
1.500 Euro | 500 Euro | 100.000 Euro |
2.000 Euro | 670 Euro | 134.000 Euro |
2.500 Euro | 840 Euro | 168.000 Euro |
3.000 Euro | 1.000 Euro | 200.000 Euro |
3.500 Euro | 1.170 Euro | 234.000 Euro |
4.000 Euro | 1.330Euro | 266.000 Euro |
4.500 Euro | 1.500 Euro | 300.000 Euro |
Quelle: eigene Recherche.
Wenn wir nun bei gleichem Einkommen davon ausgehen, dass der Immobilienzins bei 3,5 Prozent liegt und Sie statt zwei Prozent nun 1,5 Prozent tilgen, ergibt sich eine ganz andere mögliche Immobilienfinanzierungssumme:
Monatliches Nettoeinkommen | Maximale monatliche Rate | Maximale Darlehenssumme |
1.500 Euro | 500 Euro | 120.000 Euro |
2.000 Euro | 670 Euro | 160.800 Euro |
2.500 Euro | 840 Euro | 210.600 Euro |
3.000 Euro | 1.000 Euro | 240.000 Euro |
3.500 Euro | 1.170 Euro | 280.800 Euro |
4.000 Euro | 1.330Euro | 319.200 Euro |
4.500 Euro | 1.500 Euro | 360.000 Euro |
Quelle: eigene Recherche.
Um besser zu verstehen, wie viel Haus Sie sich leisten können, führen wir einige Musterrechnungen durch. Dafür verwenden wir verschiedene Hauspreise und berechnen die monatlichen Raten basierend auf einem Zinssatz von vier Prozent und einer anfänglichen Tilgungsrate von zwei Prozent. Wir gehen davon aus, dass Sie 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren. 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten tragen Sie in diesem Beispiel aus Eigenkapital.
Hauspreis | Finanzierungsbetrag | Monatliche Rate |
250.000 Euro | 200.000 Euro | 1.000 Euro |
300.000 Euro | 240.000 Euro | 1.200 Euro |
350.000 Euro | 280.000 Euro | 1.400 Euro |
400.000 Euro | 320.000 Euro | 1.600 Euro |
450.000 Euro | 360.000 Euro | 1.800 Euro |
500.000 Euro | 400.000 Euro | 2.000 Euro |
600.000 Euro | 480.000 Euro | 2.400 Euro |
750.000 Euro | 600.000 Euro | 3.000 Euro |
Quelle: eigene Recherche.
In der folgenden Beispielrechnung berechnen wir sowohl die monatliche Rate als auch die Darlehenssumme für Ihr Haus.
Monatliche Rate = (320.000 x (0,04 + 0,02)) : 12 = (320.000 x 0,06) : 12 = 19.200 : 12 = 1.600 Euro
Daraus ergibt sich eine monatliche Rate von 1.600 Euro für ein Haus im Wert von 400.000 Euro bei einer Finanzierung von 320.000 Euro mit einem Zinssatz von vier Prozent und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent.
Hier einige Beispielrechnungen, wie viel Hauskredit Sie sich bei verschiedenen monatlichen Nettoeinkommen leisten können.
Monatliches Nettoeinkommen | Maximale monatliche Rate | Maximale Darlehenssumme (4 Prozent Zins; 2 Prozent Tilgung) |
2.500 Euro | 750 Euro | 150.000 Euro |
3.000 Euro | 900 Euro | 180.000 Euro |
4.500 Euro | 1.350 Euro | 270.000Euro |
Quelle: eigene Recherche.
Wenn Sie monatlich 2.500 Euro zur Verfügung haben, können Sie sich eine monatliche Rate in Höhe von 750 Euro leisten. Bei einem Zinssatz von vier Prozent und einer anfänglichen Tilgungsrate von zwei Prozent ergibt das eine maximale Darlehenssumme in Höhe von 150.000 Euro.
Mit einem Nettoeinkommen von 3.000 Euro und der Faustformel ergibt sich eine Monatsrate von 900 Euro für Ihr Haus oder Ihre Wohnung. Bei einem Zinssatz von vier Prozent und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent wäre das eine maximale Darlehenssumme von 180.000 Euro.
Mit einem monatlichen Nettoeinkommen von 4.500 Euro ergibt sich eine monatliche Rate in Höhe von 1.350 Euro. Daraus ergibt sich bei einem Zinssatz von vier Prozent und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent eine Obergrenze von 270.000 Euro für Ihre Immobilienfinanzierung.
Die Höhe der möglichen Darlehenssumme reicht noch nicht aus, um zu bestimmen, wie viel Haus Sie sich nun wirklich leisten können. Hier spielen nun das Eigenkapital und die Kaufnebenkosten eine große Rolle.
Diese drei Werte – errechnete Darlehenssumme, Eigenkapital und Kaufnebenkosten – bestimmen gemeinsam die finanziell mögliche Kaufpreissumme. Dabei sollten Sie von diesen zwei Annahmen ausgehen:
Wenn Sie herausfinden möchten, wie teuer das Haus sein darf, das Sie kaufen möchten, empfehlen wir unseren gratis Kreditrechner. Sondertilgungen können Sie optional einplanen, um die Restschuld schneller zu reduzieren. Sie sollten aber besser nicht als feste Größe in die Budgetplanung einfließen.
Hinweis: Bei all diesen Berechnungen legen wir die Faustformel zugrunde. Das bedeutet, es handelt sich um grobe Richtwerte, um einen ersten Eindruck der finanziellen Möglichkeiten bei der Immobilienfinanzierung zu erhalten. Durch eine andere Tilgungs- und Zinshöhe, gegebenenfalls bereits bestehende Kreditverbindlichkeiten oder sonstige finanzielle Verpflichtungen, kann sich das verfügbare Monatsbudget und die mögliche Darlehenssumme deutlich ändern.
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Wenn Ihr aktuelles Budget nicht ausreicht, um Ihr Wunschhaus zu finanzieren, gibt es mehrere Strategien, um den Budgetrahmen zu erhöhen und somit den Traum von Ihrem Traumhaus zu realisieren:
Eine Muskelhypothek bedeutet, dass Sie durch Eigenleistung beim Bau oder der Renovierung des Hauses Kosten sparen. Dies kann erheblich zur Reduzierung der Gesamtkosten beitragen und somit den Finanzierungsbedarf senken. Beispiele für Muskelhypotheken sind:
Zusätzliche Sicherheiten können Ihre Kreditwürdigkeit verbessern und Ihnen helfen, bessere Kreditkonditionen zu erhalten. Das kann Ihren Finanzierungsrahmen erweitern. Beispiele für zusätzliche Sicherheiten sind:
Staatliche Förderprogramme bieten oft zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse, die Ihre Finanzierungslast reduzieren können. Diese Programme sind nicht nur toll, weil sie Sie nur finanziell entlasten, sondern auch, weil bestimmte Bau- und Sanierungsprojekte gefördert werden. Wichtige staatliche Förderungen umfassen:
Neben den genannten Maßnahmen kann auch die Erhöhung des Eigenkapitals den Budgetrahmen erweitern. Methoden zur Erhöhung des Eigenkapitals umfassen:
Durch die Kombination dieser Strategien können Sie Ihre finanzielle Situation verbessern und den Budgetrahmen für den Kauf oder Bau Ihrer Traum-Immobilie erweitern.
Beim Kauf eines Hauses sollten Sie bedenken, dass neue laufende Nebenkosten auf Sie zukommen werden. Diese müssen Sie in Ihre Budgetplanung einbeziehen, denn diese Kosten fallen regelmäßig an und können Ihre monatlichen Ausgaben erheblich beeinflussen. Hier sind die wichtigsten laufenden Kosten, die Sie berücksichtigen sollten:
Die Grundsteuer ist eine jährliche Abgabe, die an die Kommune gezahlt werden muss. Die Höhe der Grundsteuer variiert je nach Lage und Größe der Immobilie sowie dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde. Es ist wichtig, sich vor dem Kauf einer Immobilie über die voraussichtliche Höhe der Grundsteuer zu informieren, da sie einen festen Bestandteil Ihrer laufenden Kosten darstellt.
Eine Wohngebäudeversicherung schützt Ihr Haus vor Schäden durch Feuer, Sturm, Leitungswasser und andere Risiken. Die Kosten für diese Versicherung hängen von verschiedenen Faktoren ab, darunter der Wert des Gebäudes, die Lage und die gewünschten Versicherungsleistungen. Eine ausreichende Versicherung ist unerlässlich, um finanzielle Risiken im Schadensfall abzusichern.
BGC Group-Tipp: Wir empfehlen bei der Wohngebäudeversicherung stehts die Erweiterung um die Elementarschadenversicherung.
Heiz- und Nebenkosten umfassen alle laufenden Betriebskosten der Immobilie, wie Heizöl, Gas, Strom, Wasser und Abwassergebühren. Diese Kosten können je nach Energieeffizienz des Hauses und den individuellen Verbrauchsgewohnheiten stark variieren. Ein Energieausweis gibt Ihnen einen Überblick über die zu erwartenden Heizkosten. Es ist ratsam, regelmäßige Abschlagszahlungen einzuplanen, um unerwartete Nachzahlungen zu vermeiden.
Instandhaltungsrücklagen sind finanzielle Rücklagen, die für die zukünftige Instandhaltung und Reparaturen der Immobilie gebildet werden. Besonders bei Eigentumswohnungen ist das wichtig, da die Eigentümergemeinschaft regelmäßig Rücklagen für größere Reparaturen am Gebäude, wie Dachsanierungen oder Fassadenrenovierungen, bilden muss. Als Faustregel gilt, jährlich etwa ein bis zwei Prozent des Immobilienwertes für Instandhaltungsmaßnahmen zurückzulegen.
Die sorgfältige Berechnung Ihres Budgets ist der erste Schritt auf dem Weg zu Ihrer Eigentumswohnung oder Ihrem Traumhaus. Nutzen Sie unseren Budgetrechner, um herauszufinden, wie teuer die Immobilie sein darf, die Sie kaufen.
Die passende Immobilienfinanzierung zu finden, ist ein entscheidender Schritt auf dem Weg zu Ihrer eigenen Immobilie. Unsere Tipps sollen Ihnen die Suche nach der passenden Immobilienfinanzierung erleichtern:
Der Zinssatz ist ein zentraler Faktor bei der Immobilienfinanzierung. Er bestimmt, wie hoch die Zinskosten für Ihr Darlehen sein werden. Der Sollzins ist abhängig von der Höhe des Eigenkapitals. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstigere Angebote erhalten Sie in der Regel von den Banken.
Der Zinssatz kann fest (Festzins) oder variabel (variabler Zins) sein, ein variabler Zinssatz ist jedoch äußerst selten. Der Festzins ist die Regel und wird meist für eine Sollzinsbindung von zehn Jahren vereinbart. Da die Gesamtlaufzeit einer Immobilienfinanzierung eher 30 Jahre beträgt, erfolgt anschießend eine Anschlussfinanzierung.
BGC Group-Tipp: Vergleichen Sie die Hypothekenzinssätze verschiedener Banken und Finanzinstitute. Nutzen Sie unseren Finanzierungsrechner, um die aktuellen Angebote zu vergleichen und den für Sie günstigsten Zinssatz zu finden.
Die Tilgung ist der Teil der monatlichen Rate, der zur Rückzahlung des Darlehens verwendet wird. Eine höhere Tilgungsrate führt dazu, dass das Darlehen schneller abbezahlt wird, wodurch sich die Gesamtkosten der Finanzierung reduzieren. Hierbei kommt häufig das annuitätische Prinzip zum Einsatz, bei dem die monatliche Rate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt.
BGC Group-Tipp: Wählen Sie eine Tilgungsrate, die zu Ihrem Budget passt. Versuchen Sie jedoch, eine möglichst hohe Tilgung zu vereinbaren, um die Laufzeit und die Zinskosten zu minimieren. Beachten Sie, dass eine höhere Tilgung die monatliche Belastung erhöht, aber langfristig zu massiven Einsparungen führen kann.
Die Sollzinsbindung legt fest, über welchen Zeitraum der Zinssatz Ihrer Finanzierung festgeschrieben ist. Übliche Sollzinsbindungen liegen zwischen fünf und 20 Jahren.
BGC Group-Tipp: Wenn Sie Wert auf langfristige Planungssicherheit legen, wählen Sie eine längere Sollzinsbindung. Das schützt Sie vor möglichen Zinserhöhungen und gibt Ihnen Sicherheit hinsichtlich Ihrer monatlichen Raten. Wenn Sie flexibel bleiben möchten, erwägen Sie eine kürzere Sollzinsbindung. Das kann Ihnen helfen, von möglicherweise fallenden Bauzinsen zu profitieren, erfordert jedoch eine sorgfältige Beobachtung des Zinsmarktes.
Die Gesamtlaufzeit Ihrer Immobilienfinanzierung hängt von der Höhe des Darlehens und der gewählten Tilgungsrate ab. Eine längere Laufzeit bedeutet niedrigere monatliche Raten, aber höhere Gesamtkosten durch Zinsen. Eine kürzere Laufzeit führt zu höheren monatlichen Raten, aber geringeren Gesamtkosten.
In der Praxis ist es üblich, dass eine Immobilienfinanzierung nicht innerhalb der ersten Sollzinsbindung vollständig zurückgezahlt wird. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist wird daher oft eine Anschlussfinanzierung notwendig.
BGC Group-Tipp: Berechnen Sie mit Hilfe unseres Budgetrechners verschiedene Szenarien mit unterschiedlichen Laufzeiten, um die beste Balance zwischen monatlichen Raten und Gesamtkosten zu finden. Berücksichtigen Sie dabei auch die mögliche Notwendigkeit einer Anschlussfinanzierung nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist.
Berücksichtigen Sie bei Ihrer Finanzierungsplanung auch die Kaufnebenkosten wie Notargebühren, Grundbuchkosten, Maklerprovision und Grunderwerbsteuer. Diese Kosten können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen und sollten in Ihrem Finanzierungsplan eingeplant werden.
BGC Group-Tipp: Kalkulieren Sie die Kaufnebenkosten genau und sorgen Sie dafür, dass Sie genügend Eigenkapital zur Verfügung haben, um diese Kosten abzudecken.
Je höher Ihr Eigenkapitalanteil, desto günstiger sind in der Regel die Konditionen Ihrer Immobilienfinanzierung. Ein hoher Eigenkapitalanteil senkt das Risiko für die Bank und kann zu niedrigeren Zinssätzen führen.
BGC Group-Tipp: Versuchen Sie, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Ein höherer Eigenkapitalanteil kann Ihre Finanzierungsbedingungen weiter verbessern.
Unser Rechner beinhaltet all diese Punkte. Mit seiner Hilfe finden Sie die günstigste Finanzierung für Ihren Hauskauf.
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