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Bei der Baufinanzierung sollten Sie sich auf keinen Fall auf nur ein Angebot verlassen Es gilt: vergleichen, vergleichen und noch einmal vergleichen. Denn nur minimale Unterschiede im gebundenen Sollzins und dem Effektivzins, der Tilgungsrate oder der Laufzeit machen einen großen Unterschied für die gesamten Kosten. Die wichtigste Größe bei der Finanzierung ist der Effektivzins. Je niedriger er ist, desto mehr Geld können Sie sparen. Das sehen Sie am folgenden Beispiel.
Es wird ein Darlehen von 200.000 € benötigt. Die Laufzeit beträgt 20 Jahre. Die Tilgung liegt bei den von uns empfohlenen mindestens 2,5 Prozent.
Die Baufinanzierung ist eine komplexe Angelegenheit, die durch verschiedene Faktoren beeinflusst wird. Schnell kann es zu einem Finanzierungsfehler kommen. Alles, was Sie bei der Planung und Finanzierung beachten sollten, haben wir in unseren Baufinanzierung-Tipps für Sie zusammengefasst.
Wie hoch sind die effektiven Zinsen? Wie lange ist die Sollzinsbindung? Wie viel Eigenkapital bringen Sie mit? Wie hoch ist demnach die Beleihung des Immobilienwertes? Wie hoch ist das Darlehen? Wie lange läuft der Baukredit? Sind Sondertilgungen möglich? Werden Kaufnebenkosten und Baunebenkosten mitfinanziert? All diese Punkte haben einen Einfluss auf die Kosten der Finanzierung. Diese Punkte sollten Sie beim Vergleich von Angeboten einbeziehen.
Es ist auch wichtig, wer die Finanzierung braucht. Hier spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Ihr Beruf, die Sicherheit des Arbeitsplatzes, Ihr Alter, die Höhe Ihres Einkommens und des Eigenkapitals.
Wie hoch ist Ihr Haushaltsüberschuss? Wie hoch ist Ihr Schufa-Score? Anhand dieser Daten kann die Bank ihr eigenes Risiko abschätzen, das sie mit der Kreditvergabe eingeht. Danach richten sich die Konditionen. Aber auch Sie selbst müssen einige Fragen für sich klären. Ist Mieten oder Kaufen für Sie die bessere Option?
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Je mehr Sicherheiten Sie mitbringen, desto günstiger sind die Konditionen. Ein krisensicherer Job, am besten als Beamter beim Staat, ist gerne gesehen. Und je höher das Eigenkapital, desto besser.
Baufinanzierungen ohne Eigenkapital, auch als 110% Finanzierung bekannt, sind entsprechend schwierig, jedoch nicht unmöglich.
Ganz einfach gesagt: Jeder der sich den Kredit leisten kann. Aber nicht nur. Bevor Banken ein Darlehen vergeben, prüfen Sie nicht nur die aktuelle Kreditwürdigkeit. Sie wollen besonders bei den langfristigen Krediten wissen: Kann die Person das Geld auch noch in zehn oder 15 Jahren zurückzahlen?
Potentielle Kreditnehmer, die bei solventen Großunternehmen bzw. im öffentlichen Dienst angestellt sind, haben Vorteile. Schwieriger sieht es bei den Berufsgruppen aus, die von Entlassungen bedroht sind, wie Kellner oder Bauarbeiter. Oder die erst kurz im Beruf sind. Oder alle zwei Jahre den Job wechseln.
Banken beäugen auch die Baufinanzierung von Selbstständigen kritisch. Weil deren Einkünfte je nach Auftragslage Monat für Monat schwanken. Nur wenn diese schon viele Jahre (erfolgreich) tätig sind, fließt der Kredit. Ausnahme sind gut verdienende Ärzte, Rechtsanwälte, Steuerberater.
Schwerer haben es auch Senioren bei der Baufinanzierung. Man sagt ihnen oft nicht, warum sie abgelehnt werden, weil dann eine Klage wegen Diskriminierung droht. Gibt es aber genügend Sicherheiten, wie eine abbezahlten Immobilie, dann steht einem neuen Darlehen wie einem Modernisierungskredit nichts im Weg.
Sie sind alleinerziehend und wollen eine Immobilie erwerben? Das ist zwar nicht so leicht, wie wenn Sie zu zweit wären, aber es ist möglich. In unserem Ratgeber ” Baufinanzierung für Alleinerziehende” zeigen wir Ihnen wie. Immer mehr Menschen in Deutschland entscheiden sich für ein Zusammenleben ohne Trauschein. Geht es an den “Nestbau”, müssen unverheiratete Paare allerhand Dinge beachten. Was passiert bei einer vorzeitigen Trennung. Oder wenn der Partner frühzeitig verstirbt? In unserem Ratgeber zum Thema ” Partnerschaftsvertrag: Wie Unverheiratete den Hauskauf regeln sollten”, erfahren Sie alles Wissenswerte. So klappt es auch ganz ohne Trauschein mit dem Wohneigentum. Viele junge Familien wollen so schnell wie möglich in die eigenen vier Wände. Doch dafür brauchen sie in erster Linie eines – Geld. Das bedeutet: Die eigenen finanziellen Möglichkeiten auszuloten und zudem auf attraktive staatliche Fördermöglichkeiten zurückzugreifen. In unserem Ratgeber zum Thema ” Baufinanzierung für Familien” erfahren Sie, worauf junge Eigenheimer achten sollten. Beamte sind eine spezielle Gruppe von Beschäftigten und das kann sich positiv bei der Kreditvergabe auswirken. Aufgrund der Art ihres Beschäftigungsverhältnisses und ihres sicheren Einkommens, erhalten sie von den Banken besonders gute Konditionen für eine Baufinanzierung. Mehr dazu in unserem Ratgeber ” Baufinanzierung für Beamte”.
Nicht zuletzt kommt es bei Ihrer Baufinanzierung auch darauf an, welcher Kauf ansteht. Ein Haus oder Eigentumswohnung? Die Lage der Immobilie ist enorm wichtig. Ist es ein Neubau oder ein sorgfältig renovierter Altbau? Bestehen Erbbaurechte oder ist das Grundstück belastet?
Um Sie bei der Baufinanzierung noch besser zu unterstützen, haben wir für die größten deutschen Städte Ratgeber aufgesetzt, in welchen wir den Immobilienmarkt für Käufer und Mieter beleuchten und Tipps zur Finanzierung geben:
Sie wünschen sich hier noch eine andere Stadt? Dann schreiben Sie uns einfach eine E-Mail. Wir freuen uns darauf.
Baugeld erhalten Sie von verschiedenen Anbietern: von regionalen Banken und Sparkassen vor Ort, Direktbanken wie die ING-Diba, Bausparkassen, Versicherungen und speziellen Kreditvermittlern. Deren Konditionen finden Sie in unserem Baufinanzierungsvergleich. Wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie kaufen, ist eine persönliche Beratung – per Telefon, Videochat oder in der Filiale – notwendig. Durch unseren Vergleich kommen Sie zu einer günstigen Baufinanzierung und zum besten Angebot.
Achten Sie bitte als Kreditnehmer auch darauf, ob die Bank oder Sparkasse Ihnen KfW-Darlehen anbietet und diese in das Gesamtpaket der Finanzierung eingebunden werden können. Wenn ja, zahlen Sie nicht nur die monatliche Rate an die Bank, sondern auch an die KfW.
Doch nicht nur die KfW, sondern auch alle Bundesländer bieten eigene Hauskauf- und Bauförderungen. Liegen Ihnen mindestens zwei Angebote vor, können Sie unseren Angebotsvergleich nutzen. Hier geben Sie den gebundenen Sollzins, die Dauer des Baudarlehns und den Tilgungssatz ein. Zum Schluss erhalten Sie eine Berechnung, welches Angebot günstiger ist.
Bei der Baufinanzierung haben Kreditnehmer die Wahl zwischen unterschiedlichen Formen des Baukredits, die sich je nach Ihrem Bedarf und Ihrer persönlichen Situation mehr oder weniger für Sie eignen könnten. Hier sehen Sie die verschiedenen Darlehensformen in der Übersicht:
| Darlehensvariante | Erklärung / Besonderheiten | Für wen es sich eignet |
|---|---|---|
Annuitätendarlehen | Das klassische Annuitätendarlehen zahlen Sie mit einer festgelegten monatlichen Rate ab. Diese bleibt immer gleich und besteht aus einem Zins- und dem Tilgungsanteil. Zu Beginn ist der Zinsanteil höher. Er nimmt aber im Laufe der Zeit ab. Denn Monat für Monat wird ja ein Teil der Schuld getilgt. Im gleichen Maße steigt die getilgte Schuld Monat für Monat. Üblich sind Laufzeiten von fünf, zehn, 15, 20 oder 25 Jahren. | Für Privat-Käufer von selbst genutzten Immobilien. |
Bauspardarlehen | Das Bausparen besteht aus einer Anspar- und einer Darlehensphase. Bei Vertragsabschluss einigt man sich auf den Guthaben- und den späteren Darlehenszins. Das Bauspardarlehen bedarf einer gewissen Planung. Wenn Sie zur Miete wohnen und in ein paar Jahren Eigentum erwerben möchten, kann sich ein Vertrag lohnen. Vorteilhaft können mögliche staatliche Zuschüsse sein und beliebig hohe Einzahlungsraten, die Sie selbst bestimmen können. Sie haben auch in der Hand, wann und in welcher Form Sie das Darlehen aus dem Bausparvertrag in Anspruch nehmen. | Für jüngere Menschen, die noch nicht wissen, ob sie später einmal eine Immobilie kaufen möchten, aber sich dennoch das günstige Zinsniveau sichern wollen. Das Darlehen kann später auch für die Modernisierung einer Mietwohnung eingesetzt werden. |
Baufinanzierung mit flexibler Tilgung | Früher mussten sich Immobilienkäufer entweder für Zinssicherheit oder für Flexibilität entscheiden. Wer sich für Sicherheit entschied, war nicht immer gut beraten. Feste Rückzahlungsmodalitäten können Kreditnehmer bei finanziellen Engpässen in die Klemme bringen. Heute gibt es zum Glück Baufinanzierungen mit veränderbarem Tilgungssatz. Dadurch können Sie in finanziell schwierigen Zeiten die Tilgung bis auf ein Prozent der Kreditsumme herabsetzen. Läuft es finanziell wieder besser, setzen Sie die Tilgungsrate wieder herauf. Auf Kosten achten: Manche Kreditinstitute berechnen für die Möglichkeit der Tilgungsänderung Zusatzzinsen auf die aktuellen Zinskonditionen. Einige Anbieter verzichten jedoch auf diesen Aufschlag. Häufig bleiben zwei- oder drei Tilgungswechsel während der Zinsbindung gebührenfrei. | Für junge Paare, die in näherer Zukunft Nachwuchs planen und dementsprechend die Tilgungsrate nach unten korrigieren möchten. Aber auch für Kreditnehmer, die sich die Flexibilität während der Kreditlaufzeit wahren möchten, da sie später mit einer größeren Geldsumme – etwa aus einem Erbe – rechnen. |
Endfälliges Darlehen | Bei endfälligen Darlehen wird der gesamte Darlehensbetrag erst am Ende der Laufzeit fällig. Im Gegensatz zum sogenannten Tilgungsdarlehen bleibt die Zinsleistung über die gesamte Laufzeit gleich. | Diese Darlehensform lohnt sich bei vermieteten Immobilien. Hier kann sich ein positiver Steuereffekt ergeben, wenn in der Summe mehr Schuldzinsen als Mieteinkünfte anfallen. Dann kann dieser Verlust bei der Steuererklärung geltend gemacht werden. |
Festzinsdarlehen | Im Gegensatz zum normalen Baudarlehen tilgt man beim Festzinsdarlehen nicht fortlaufend, sondern zahlt nur Zinsen. Die Kreditschuld bleibt bis zum Laufzeitende gleich hoch. Anstelle der Tilgung fließt das Geld fortlaufend in ein Ersatzprodukt, wie z.B. eine kapitalbildende Lebensversicherung, in festverzinsliche Wertpapiere, in Fonds oder einen Bausparvertrag. Mit dem angesparten Geld begleicht man am Ende die Kreditschuld. Diese Darlehensform eignet sich vor allem, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt und als Kapitalanlage gekauft wird. Im Gegensatz zur Tilgung können Vermieter die Bauzinsen steuermindernd geltend machen. Und bei positiver Wertentwicklung der Rücklagen kann am Ende sogar ein Vermögensüberschuss entstehen. | Immobilienkäufer, welche die Steuervorteiler einer Immobilie als Kapitalanlage optimal ausschöpfen wollen. |
Darlehen mit variablem Zins | Hierbei handelt es sich um ein Darlehen mit variablen Konditionen, also ohne feste Zinsbindung. In der Regel sind diese Kredite mit einer sehr kurzen Zinsbindungsfrist versehen: Statt mehrere Jahre sind die Zinssätze nur für drei bis sechs Monate festgelegt. Die Konditionen werden stetig den aktuellen Marktbedingungen angepasst. Dafür haben Sie als Kreditnehmer jederzeit die Möglichkeit, das Darlehen zurückzuzahlen, ohne, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Das variable Darlehen ist für die klassische Baufinanzierung eher nicht geeignet, sondern eher für Verbraucher mit sehr guter Bonität oder für Kreditnehmer, die mit Sondereinnahmen in absehbarer Zeit rechnen. Hier empfiehlt sich besonders eine persönliche Beratung. Darlehen mit variablen Zinsen spielen vor allem bei fallenden Zinsen ihre Vorteile aus. | Für Verbraucher, die nur übergangsweise einen Kredit benötigen. Die neue Immobilie ist gekauft, die alte noch nicht verkauft. Auch für Kreditnehmer, die kurz- bis langfristig einen hohen Geldeingang wie z.B. eine Erbschaft erwarten, ist diese Finanzierungsform geeignet. |
Volltilgerdarlehen | Wer monatlich eine hohe Tilgung verkraften kann, sollte sich ein Volltilgerdarlehen ansehen. Bei diesem Baudarlehen entschulden Sie Innerhalb der festgelegten Laufzeit und Zinsbindung die gesamte Darlehenssumme. Das geht aber nur, wenn Sie über ein überdurchschnittlich hohes und sicheres Einkommen verfügen. Rasche Tilgung und hohe monatliche Belastung sind die Kennzeichen eines Volltilgerdarlehens. Der Vorteil für Sie: Volltilgerdarlehen bieten meist etwas günstigere Konditionen als klassische Immobiliendarlehen. | Besserverdiener, die eine hohe monatliche Belastung schultern und eine sehr gute Bonität vorweisen können. |
Realkredit | Ein Realkredit ist ein Kredit, der durch Grundpfandrechte, wie etwa Hypothek, Grundschuld oder Sicherungsgrundschuld, abgesichert ist. Die Besonderheit bei diesem Darlehen ist, dass die Beleihungsgrenze nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes einer Immobilie betragen darf. | Verbraucher, die eine lastenfreie Immobilie besitzen und eine zweite finanzieren möchten. Senioren, welche für ihre abgezahlte Immobilie einen Umbau planen. |
Modernisierungskredit | Ist die Immobilie bereits in die Jahre gekommen, kann sich ein Modernisierungskredit lohnen. Das Darlehen ist zweckgebunden. Sprich: Kreditnehmer dürfen das Geld nur für den Zweck verwenden, der im Kreditvertrag festgeschrieben ist. Außerdem wird ein Modernisierungsdarlehen nur an Immobilieneigentümer vergeben. Je nach Kredithöhe, müssen Verbraucher eine entsprechende Eigenkapitalquote vorweisen. | Verbraucher, die eine Immobilie altersgerecht umbauen oder energetisch sanieren wollen. |
Muskelhypothek | Bei der sogenannten Muskelhypothek macht sich der eigene körperliche Einsatz bezahlt. Denn wer beim Hausbau selbst anpackt, hat gleich zwei Vorteile: Häuslebauer sparen Handwerkerkosten und die Bank akzeptiert die Eigenleistung als Eigenkapitalersatz. In der Regel akzeptieren Banken und Sparkassen Eigenleistungen bis zu einer Höhe von maximal fünf Prozent der Baukosten. | Gesunde und junge Häuslebauer, die über die entsprechenden handwerklichen Kenntnisse und Fähigkeiten verfügen. |
Ratentilgungsdarlehen | Beim Ratentilgungsdarlehen verpflichtet sich der Kreditnehmer, über die Laufzeit eine bestimmte Darlehenssumme zuzüglich Zinsen zu tilgen. Die Besonderheit: Die finanzielle Belastung sinkt mit jedem Jahr. Die Tilgungsleistung bleibt zwar über die gesamte Laufzeit des Darlehens konstant, jedoch sinkt die Zinslast mit jeder Tilgungsrate, da diese immer auf Basis der Restschuld berechnet wird. Daher wird die zu zahlende Rate von Monat zu Monat niedriger und unterscheidet sich damit grundlegend von anderen Finanzierungsformen wie etwa dem klassischen Annuitätendarlehen. | Ältere Kreditnehmer, die schneller tilgen wollen bis zum Renteneintritt. |
KfW-Darlehen | Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet eine breite Palette günstiger Baukredite zu niedrigem Zins, um umweltbewusst zu bauen oder zu modernisieren. Durch diese sogenannte KfW-Förderung können Sie Ihre monatliche Rate deutlich senken. Die staatliche KfW-Bank vergibt Baukredite für wohnwirtschaftliche Zwecke nur an Privatpersonen. | Käufer selbstgenutzter Immobilien, die mit günstigen Konditionen umweltgerecht und energieeffizient bauen wollen. |
Anschlussfinanzierung | Endet die Zinsbindung des ursprünglichen Baukredits, folgt eine Anschlussfinanzierung. Endet diese Frist erst in zwölf oder mehr Monaten, könnte für Sie ein Forward-Darlehen in Betracht kommen. Gegen einen kleinen Aufschlag können Sie sich einen günstigen Zinssatz von heute für den Kredit von morgen sichern. | Käufer selbstgenutzter Immobilien, die mit günstigen Konditionen umweltgerecht und energieeffizient bauen wollen. |
Nachfinanzierung | Eine Nachfinanzierung wird benötigt, wenn die bestehende Baufinanzierung nicht ausreicht, um alle Baukosten zu decken. Da der Arbeitsaufwand für das Kreditinstitut groß ist, sind die Zinsen meist höher als bei einem herkömmlichen Baudarlehen. Neben einer soliden Finanzplanung und dem nötigen Eigenkapital, sollten Bauherren in dem Erstdarlehen eine sogenannte Reserveoption wählen. | Bauherren, auf die unvorhergesehene Kosten zukommen, die beim Hausbau weder absehbar noch kalkulierbar waren. |
Kombidarlehen | Ein Kombidarlehen besteht aus einem klassischen Annuitätendarlehen und einem Darlehen mit variabler Verzinsung. Bei Letzterem richtet sich die Höhe des Zinssatzes nach dem sogenannten Drei-Monats-Euribor. | Kombidarlehen eignen sich insbesondere für Kreditnehmer, die in absehbarer Zeit über größere Geldsummen verfügen und zudem die entsprechenden Marktkenntnisse besitzen. |
Wir haben eine Kreditsumme von 300.000 Euro voreingestellt, die Sie jederzeit ändern können. Sie müssen wissen: Darlehen deutlich unter 100.000 Euro sind teurer oder werden von den meisten Geldhäusern nicht angeboten. Der Bearbeitungsaufwand einer Baufinanzierung ist deutlich größer als beim Ratenkredit. Und bei einem Darlehen von weniger als 100.000 lohnt sich die Kreditvergabe für die Kreditinstitute nicht mehr.
Aufgrund des Niedrigzinsumfelds empfehlen wir Ihnen eine Kreditlaufzeit von mindestens 15 Jahren. Sie können sich die Niedrigzinsen natürlich auch für zehn, 20 oder 25 Jahre sichern. Mit längeren Laufzeiten gehen Sie kein Risiko ein, falls die Zinsen steigen sollten, sobald Ihre Zinsbindung ausläuft. Sie sehen auf einen Blick immer die monatliche Rate, die aus dem Zins- und dem Tilgungsanteil besteht.
Als zusätzliche Hilfe haben wir einen Baufinanzierung Test aufgesetzt. In diesem bewerten wir den Anbieter und sein Produkt. Es sind maximal 5,0 Sterne zu erzielen. Das Hauptkriterium der Bewertung ist natürlich die Zinshöhe. Das Testsiegel und die Bewertung sehen Sie in unserem Vergleich. Wollen Sie mehr zum Produkt erfahren, klicken Sie einfach auf das Wort “Produktdetails”. Dort erfahren Sie unter anderem:
Hier finden Sie eine ausführliche Bewertung verschiedener Baufinanzierungendie unsere Finanzexperten für Sie getestet haben:
Wollen Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie Ihre Hausbank zuerst zu Rate ziehen, da diese Ihre finanziellen Verhältnisse am besten kennt. Sie kann Ihnen schnell sagen, wie viel Kredit Sie stemmen können.
In unseren Baufinanzierungsvergleich finden Sie die Zinsen von mehr als 120 Anbietern. Sie können allerdings nicht sämtliche Anbieter auf einen Blick sehen, da die Mehrzahl der Anbieter in unserem Vergleich regionale Banken und Sparkassen sind. Um sich die besten Bauzinsen in Ihrer Region anzeigen zu lassen, geben Sie einfach Ihre Postleitzahl in das entsprechende Feld ein. Außerdem sorgen wir dafür, dass die Konditionen stets aktuell sind.
Sie finden bei uns die günstigen Offerten aus ganz Deutschland mit den Testsiegern aus unserem Vergleich. Je nachdem, wie hoch Ihr Kredit sein soll, wie lange Sie ihn abzahlen wollen und wie viel Eigenkapital Sie mitbringen.
Wenn Sie die Offerten verschiedener Banken und Sparkassen vergleichen, ist einzig und allein der sogenannte Effektivzins aussagekräftig. Der Sollzins berücksichtigt lediglich die zu zahlende Zinsrate. Die Crux: Die eine oder andere Bank berechnet zum Teil nicht unerhebliche Nebenkosten, wie etwa Kosten für Wertgutachten, Bereitstellungszinsen oder Teilauszahlungszuschläge.
Diese Kosten-Faktoren werden bei der Berechnung des Effektivzinses auf die vereinbarte Zinsfestschreibungszeit umgelegt und entsprechend eingerechnet. Damit Sie auf einen Blick sehen, welche konkreten Zinskosten auf Sie zukommen, weisen wir in unserem Vergleich immer den Jahreseffektivzinssatz aus.
Wie lange Kreditnehmer benötigen, um das komplette Darlehen zurückzuführen, hängt von der Tilgungsrate und den Bauzinsen ab. Grundsätzlich gilt: Verbraucher sollten bei Renteneintritt die Immobilie abbezahlt haben, da das Einkommen im Ruhestand meist deutlich geringer ist und das Darlehen somit nur noch mit Mühe bedient werden kann. Wie die unten aufgeführte Beispielrechnung verdeutlicht, sollten Verbraucher neben den Zinskonditionen zudem auf eine ausreichende Tilgungshöhe achten.
Tipp: Zahlreiche Banken erlauben während der Kreditlaufzeit einen kostenlosen Tilgungssatzwechsel. Das kann wichtig sein, wenn sich die Einkommensverhältnisse erheblich ändern. In unserem Baufinanzierungsvergleich erfahren Sie auf der Detailseite des Anbieters, inwieweit ein Tilgungssatzwechsel möglich ist.
| Anfangstilgung | 1 Prozent | 2 Prozent | 3 Prozent | 4 Prozent |
|---|---|---|---|---|
| Darlehensbetrag | 100.000 Euro | 100.000 Euro | 100.000 Euro | 100.000 Euro |
| Sollzins | 1,5 Prozent | 1,5 Prozent | 1,5 Prozent | 1,5 Prozent |
| monatliche Kreditrate | 208 Euro | 292 Euro | 375 Euro | 458 Euro |
| gesamte Zinskosten | ca. 52.830 Euro | ca. 30.660 Euro | ca. 21.715 Euro | ca. 16.840 Euro |
| Laufzeit | 61 Jahre, 1 Monat | 37 Jahre, 3 Monate | 27 Jahre, 1 Monat | 21 Jahre, 3 Monate |
Quelle: BGC Group, eigene Berechnungen
Wer sich für ein klassisches Annuitäten-Darlehen entscheidet, sichert sich über viele Jahre hinweg einen Festzins – ganz gleich, wie sich das Zinsniveau in der Zwischenzeit entwickelt. Das heißt, beide Parteien, sowohl Bank als auch Kreditnehmer, tragen das Zinsänderungsrisiko. Im aktuellen Niedrigzins-Umfeld sollten potenzielle Immobilienkäufer eine möglichst lange Zinsbindungsperiode wählen, also mindestens zehn, besser noch 15 oder gar 20 Jahre. Jedoch bedeutet eine längere Laufzeit gleichzeitig auch einen höheren Zins.
Wer sich für eine 15-jährige Laufzeit entscheidet, geht im Übrigen nur ein begrenztes Risiko ein. Denn Kreditnehmer haben nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht, ohne dass dabei zusätzliche Kosten entstehen. Das ist in Paragraf 489 BGB geregelt. So kann der Darlehensnehmer “in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten” den Vertrag kündigen.
Zuweilen kombinieren Kreditnehmer auch eine kurze Kreditlaufzeit zum günstigen Zins und eine längere Zinsbindung, die Zinssicherheit bietet. Auch staatlich geförderte KfW-Kredite lassen sich in einen Finanzierungsmix einbringen. Doch hierbei zählt nicht nur, ob der Mischzins attraktiv ist. Darlehen mit unterschiedlichen Kreditlaufzeiten können auch nachteilig sein, etwa wenn sie den Bankwechsel erschweren. Lesen Sie dazu auch: Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten: Nicht nur auf den Mischzins kommt es an.
Der BGC Group-Baugeld-Index liefert Ihnen eine Übersicht des Durchschnittswertes aller an BGC Group gemeldeten Zinsangebote der vergangenen zehn Jahre. Das sind gut 120 Anbieter, also Banken, Versicherer und Vermittler. Die Grafik stellt den Zinsverlauf der letzten zwölf Monate dar.
So bekommen Sie ein Gefühl für die Preisentwicklung am Markt. Sie können sich den Nominalzins und den effektiven Jahreszins anzeigen lassen. Noch ein Service: Sie können sich die Baugeld-Konditionen gern kostenlos an Ihre E-Mail-Adresse senden lassen.
Viele Leute stecken in langlaufenden und vor allem teuren Baufinanzierungs-Verträgen fest und wissen gar nicht, dass sie ihre Baufinanzierung günstig umschulden können. Das geht immer in diesen Fällen:
Sie können auch dann kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben. Das gilt zum Beispiel, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen oder müssen (Scheidung). In diesem Fall wird Ihnen die Bank jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen, die sich gewaschen hat. In den vorher geschilderten drei Fällen ist dies nicht der Fall. In allen Fällen sollten Sie, wenn Sie Ihre Baufinanzierung umschulden, immer einen Baufinanzierungsvergleich nutzen, um so das möglichst günstigste Angebot zu erhalten.
Persönliche Unterlagen Angestellter:
Persönliche Unterlagen Freiberufler:
Objektunterlagen:
Läuft die alte Finanzierung aus und Sie wollen bei einer anderen günstigeren Bank die Anschlussfinanzierung durchführen, müssen Sie zum Kreditantrag folgende Unterlagen einreichen:
Objektunterlagen:
Die finanzielle Last einer Baufinanzierung sollten Bauherren mit einer Risikolebensversicherung absichern. Sie zahlt die vereinbarte Versicherungssumme – meist die Höhe der Restschuld -, wenn dem Immobilienfinanzierer etwas zustößt. Risikolebensversicherungen für Baufinanzierer bieten oft die Option, die Versicherungssumme mit einer fallenden Versicherungssumme zu gestalten – sie kann bei manchen Versicherungen sogar an die Restschuld angepasst werden.
Ein weiterer Vorteil für Baufinanzierer, die die Hinterbliebenen absichern wollen: Sie profitieren von Risikolebensversicherungen mit vereinfachten Gesundheitsfragen, wenn die Lebensversicherung zeitnah zur Baufinanzierung abgeschlossen wird. So besteht die Möglichkeit, auch mit Vorerkrankungen in den Genuss einer Familienabsicherung zu kommen.
Steuerlich gesehen erzielen Sie als Eigennutzer Ihrer Immobilie keine Vorteile aus der Baufinanzierung. Weder die Zinszahlungen noch die Tilgungsleistungen sind steuerlich absetzbar. Eine Ausnahme besteht für Selbstständige und Freiberufler mit Arbeitszimmer, Praxis oder Kanzlei im eigenen Haus.
Sie können die geleisteten Zinszahlungen anteilig der beruflich genutzten Räumlichkeiten beim Finanzamt geltend machen. Etwas anderes gilt, wenn die Immobilie vermietet oder verpachtet wird. In diesem Fall können Sie sämtliche Zinsen der Baufinanzierung in Ihrer Steuerklärung geltend machen. Allerdings sind auch sämtliche Einkünfte aus der Immobilie als Einnahme zu verbuchen.
Ein Immobilienkauf ist für viele die teuerste Investition ihres Lebens. Die Raten zahlen sie meist über Jahrzehnte ab. Deshalb sollte die Finanzierung gut durchdacht sein und auf sicheren Füßen stehen. Bei den Kreditangeboten gibt es erhebliche Unterschiede. Schon kleine Zinsunterschiede können sich deutlich auf die Gesamtkosten niederschlagen.
Beim Baukedit Vergleich kommt es nicht nur auf den Zinssatz an. Wichtig kann sein, ab wann der Anbieter Bereitstellungszinsen verlangt. Kommt es zu einer Verzögerung beim Bauen und rufen Bauherren den Kredit verspätet ab, können durch Bereitstellungszinsen Zusatzkosten entstehen. Sinnvolle Details sind außerdem die Möglichkeit von kostenlosen Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel. Durch Sondertilgungen können Verbraucher die Kreditkosten deutlich senken. Ein Tilgungssatzwechsel kann von Vorteil sein, wenn sich die Einkommensverhältnisse ändern und die Kreditrate entsprechend höher oder niedriger ausfallen soll. Achten sollten Sie insbesondere in der aktuellen Niedrigzinsphase auf eine möglichst hohe Tilgungsrate und eine Zinsbindung von mindestens 10, besser 15 oder sogar 20 Jahren. Mit dem BGC Group-Baukredit Vergleich können Sie nicht nur einen günstigen Baukredit finden, sondern auch probeweise selbst berechnen, wie sich ein höherer Tilgungssatz oder eine längere Laufzeit auf die monatliche Rate niederschlägt.
Bei dieser Frage gibt es eine Faustregel: Stehen die Bauzinsen bei Abschluss des Darlehens hoch und es ist ein sinkendes Zinsniveau zu erwarten, sind eher kurze Sollzinsbindungen von drei bis fünf Jahren zu empfehlen. Umgekehrt gilt: Sind die Zinsen für Baufinanzierungen aktuell niedrig, sollen aber wieder steigen, sind lange Zinsbindungen die erste Wahl. Aktuell ist eine lange Zinsbindungsdauer für viele Bauherren die bessere Alternative. Gerade jetzt, wo die Zinsen für eine Baufinanzierung niedrig sind, lohnt sich eine lange Sollzinsbindung. Diese gibt Ihnen die Möglichkeit, sich für 20 oder 30 Jahre den günstigen Zinssatz von heute zu sichern und das Zinsänderungsrisiko zu minimieren.
Die Begriffe Kredit und Baufinanzierung sind kein Synonym. Der Begriff Baufinanzierung beschreibt die gesamte Finanzierung eines Bauvorhabens, während sich der Begriff Kredit auf das eingeplante oder bereits eingebrachte Fremdkapital handelt, dass dem Kreditnehmer/Bauherren im Rahmen der Finanzierung zur Verfügung gestellt wird oder bereits zur Verfügung steht.
Die monatliche Rate für die Baufinanzierung setzt sich aus den Zinsen und der Tilgung zusammen. Gerade aktuell wird eine höhere Tilgung als 1 Prozent der Kreditsumme empfohlen, weil die Zinsen so gering sind. Geld, das nicht für Zinsen aufgewendet werden muss, kann in die Rückzahlung fließen. Der große Vorteil: Man ist seine Schulden schneller wieder los und zahlt damit auch insgesamt weniger Zinsen.
Wie lange die Zinsen festgeschrieben sind, hängt von dem Darlehen ab, über das Ihre Baufinanzierung läuft. In der Regel gibt es fest vereinbarte Zeiträume von 5 bis 30 Jahren Zinsbindung. Es gibt auch Immobiliendarlehen, die keiner Zinsbindung unterliegen. In solchen Fällen setzen die Banken auf eine variable Verzinsung, die in Abständen von drei oder sechs Monaten an die Marktkonditionen angepasst werden. Wegen des erhöhten Risikos ist diese Variante nur bei sehr kurzen Finanzierungszeiträumen, wie beispielsweise bei einer Zwischenfinanzierung, zu empfehlen.
Es gibt verschiedene Darlehensformen, die die Baufinanzierung gestalten können:
Das können Sie. Allerdings ist die Abwicklung deutlich komplizierter, gerade wenn es sich um ein Ferienhaus außerhalb der EU handelt. Sie haben dann zum Beispiel mit Fremdwährungsrisiken zu tun. Gute Chancen haben allerdings Hauseigentümer, wenn das eigene Haus oder die Wohnung für die Immobilie im Ausland als Sicherheit eingesetzt wird. Dazu muss das Heim praktisch schuldenfrei sein. Es wird eine Hypothek auf das Haus oder Wohnung aufgenommen, mit dem Ziel die Auslandsimmobilie zu bezahlen.
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Das Recht auf Sondertilgungen sollten Sie sich in jedem Fall einräumen. Hierbei können Sie zusätzlich verfügbar gewordenes Kapital – etwa aus einem Erbe, aus Boni oder der Lebensversicherung – einsetzen, um einen größeren Teil des Kredits zu tilgen.
Die Kündigung eines Baukredits ist nur zulässig, wenn die Immobilie verkauft wird oder die Bank einen weiteren Kredit verweigert und das Objekt von einer anderen Bank als Sicherheit benötigt wird. Nur in diesen Ausnahmefällen können Sie mit einer Frist von sechs Monaten die Baufinanzierung ablösen, in allen anderen Fällen nicht. Regulär sind Hypothekendarlehen erst zum Ende der Zinsbindungsfrist kündbar, spätestens aber nach zehn Jahren.
Das Problem: Möchten Sie Ihre Baufinanzierung vorzeitig kündigen, muss erstens die Bank zustimmen und zweitens sind hohe Kosten fällig. Neben der Restschuld berechnen die Kreditinstitute eine Vorfälligkeitsentschädigung – und die fällt saftig aus. Bis zu 20 Prozent der Restschuld sind keine Seltenheit. Die Stornogebühr soll die Bank für entgangene Zinszahlungen entschädigen, mit denen sie aufgrund der Laufzeit der Baufinanzierung kalkuliert hat.
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Unter einer Baufinanzierung oder auch Immobilienfinanzierung versteht man die Finanzierung eines Immobilienkaufs oder Immobilienbaus. Sie besteht in aller Regel aus bereits vorhandenem Eigenkapital sowie einem Kredit. Dazu können aber auch Bauspardarlehen, Wohnriester und Eigenleistung am Bau zählen. Das Gesamtpaket der aufgewendeten Mittel, um beispielsweise eine Eigentumswohnung zu kaufen, wird als Baufinanzierung bezeichnet.
Vor jedem Immobilienkauf sollte ein systematischer und ungeschönter Kassensturz stehen. Ab welchem Einkommen eine Baufinanzierung möglich ist, lässt sich nicht pauschal sagen. Wichtige Punkte neben der Höhe des Einkommens sind, wie viel Eigenkapital vorhanden ist, wie hoch die Lebenshaltungskosten sind, wie sicher der Job ist, wie sich das Einkommen voraussichtlich in Zukunft entwickeln wird und wie die Familienplanung ist.
Damit Ihnen eine Bank ein Baudarlehen gibt, muss Ihre Kreditwürdigkeit ausreichend sein. Eine wichtige Rolle spielen dabei vorhandenes Eigenkapital, das Einkommen und ob Sie in einem sicheren Beschäftigungsverhältnis stehen. Weitere Aspekte sind das bisherige Zahlungsverhalten (beispielweise laut Schufa-Score), Alter, Familienstand und weiteres Vermögen. Und natürlich prüft der potentielle Kreditgeber auch den Wert der Immobilie.
Mit der Unterschrift unter den Darlehensvertrag ist in der Regel nicht gleich die erste Rate fällig. Wann genau die Rückzahlung beginnt, entnehmen Sie Ihren Unterlagen. Entscheidend ist, wann der Baukredit ausgezahlt wird. Wichtig: Benötigen Sie den Kreditbetrag erst später, weil es zu Verzögerungen beim Bau kommt, können Bereitstellungszinsen anfallen. Der Zeitraum, wie lange Kreditinstitute auf Bereitstellungszinsen verzichten, ist von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich. Häuslebauer rufen ihren Kredit meist häppchenweise ab, jeweils wenn ein Bauabschnitt fertiggestellt wurde. In dieser Zeit kann es sein, dass sie Zinsen – aber meist noch keine Tilgung – für den ausgezahlten Kredit und Bereitstellungszinsen für den nicht abgerufenen Anteil zahlen müssen.
Als Mindestmaß an Eigenkapital werden oft 20 bis 30 Prozent der gesamten Kosten genannt. Mit einer angemessenen Menge an Eigenkapital beugen Kreditnehmer dem Risiko einer Überschuldung vor. Außerdem vergünstigt ein möglichst hoher Eigenkapitalanteil den Kredit. Die niedrigsten Zinssätze verlangen Banken in der Regel dann, wenn der sogenannte Beleihungswert der Immobilie nicht mehr als 60 Prozent beträgt. Sowohl der niedrigere Zinssatz wegen der geringeren Beleihung als auch der geringere Kreditbedarf führen dazu, dass der Kreditnehmer schneller schuldenfrei ist.
Je nach individuellen Anforderungen – beispielsweise hinsichtlich Zinsbindung, Sondertilgungen und Bereitstellungszinsen – kann ein anderer Anbieter der günstigste sein. Der BGC Group-Baufinanzierungsvergleich hilft dabei, ein passendes Angebot zu finden.
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